Lorine Estate
Le développement de l’agriculture biologique et de l’agritourisme.
POTENTIEL
L’agriculture biologique et l’éco-agro-tourisme incarnent le potentiel naturel de la Croatie, et les parcs naturels ainsi que les paysages préservés s’y prêtent particulièrement bien. Le domaine Lorini, situé dans le parc naturel Telašćica, offre bien plus que des vues spectaculaires sur les îles Kornati et une nature intacte. Cette propriété est particulièrement idéale pour le développement de ce type d’activités.
Imaginez-vous vous promenant dans une oliveraie, dégustant une figue fraîchement cueillie ou une liqueur élaborée à partir d’une espèce rare de sauge, tout en respirant les senteurs envoûtantes des herbes médicinales et de la mer. Imaginez-vous développer votre propre entreprise – agritourisme, tourisme de loisirs, tourisme de santé et éducatif, tourisme nautique, écotourisme, etc.
Ce don de la nature a été reconnu en Croatie, c’est pourquoi la stratégie de développement se concentre particulièrement sur l’agriculture biologique et l’éco-agro-tourisme. La disponibilité de fonds européens pour le développement de ces activités, ainsi que l’existence d’une législation et d’incitations étatiques, ont conduit à une croissance significative dans ce domaine. Par ailleurs, cette tendance se renforce en raison des évolutions des attentes du marché et de l’émergence de motifs de voyage de plus en plus complexes, incluant une détente intense, des activités de plein air, le besoin d’aventure, la visite d’espaces respectueux de l’environnement, ainsi que l’attention portée à la santé personnelle, à la nutrition et à vivre en harmonie avec la nature.
NATURE INTACTE AU CŒUR DE L’EUROPE
Les îles Kornati sont l’un des plus beaux archipels méditerranéens. Selon la légende, elles ont été façonnées à partir de pierres blanches qui demeuraient encore dans la main de Dieu lors de la création du monde, et qu’il jeta par-dessus son épaule.
Une mer d’un bleu unique, des formations de relief insolites et la configuration de plus de 140 îles inhabitées, des falaises abruptes, un ensoleillement abondant ainsi que des baies et des ports pittoresques font des Kornati une destination nautique de prédilection. Dugi otok se situe aux portes du Parc national des Kornati. Une partie de ce labyrinthe de terre et de mer a été déclarée Parc naturel Telašćica. La baie de Telašćica est l’un des ports naturels les plus sûrs, les plus beaux et les plus vastes de l’Adriatique.
Grâce à sa position, elle est protégée des violentes rafales de vent bora provenant du continent et du sirocco soufflant depuis la mer ouverte. La baie renferme 6 îles et des falaises, ainsi que 25 petites criques le long de 69 km de littoral découpé. Le nom « Telašćica » proviendrait probablement du latin « tre lagus », signifiant « trois lacs ». De nombreux vestiges témoignent de la longue histoire de l’île, qu’il s’agisse de restes préhistoriques ou de traces de civilisations diverses telles que les Illyriens, les Grecs, les Romains et les Byzantins, sans oublier les nombreuses églises chrétiennes et préromanesques.
La zone du parc naturel Telašćica regorge de contrastes : d’un côté, plages calmes et paisibles, et de l’autre, falaises sauvages et abruptes ; des forêts de pins d’Alep et de chênes verts d’un côté, et des terrains rocheux nus de l’autre ; des champs cultivés de vignobles et d’oliviers, mais aussi des espaces où la végétation se fait rare.
CONDITIONS DE CONSTRUCTION ET D’AMÉNAGEMENT
L’espace qui appartient directement aux bâtiments doit conserver les caractéristiques existantes de la zone – la végétation locale, les murs de pierre traditionnels et les peuplements forestiers existants.
Chaque bâtiment doit être implanté selon la configuration du terrain et conçu de manière à compenser les différences d’altitude par son volume. Leur conception doit s’intégrer harmonieusement dans le paysage. Le rapport longueur/hauteur de la façade doit favoriser la dimension horizontale.
La construction est autorisée :
- Pour des activités de ferme familiale et de prestation de services d’accueil et de tourisme, sur une superficie de 3 ha et à au moins 100 mètres du littoral : rez-de-chaussée jusqu’à 50 m² et hauteur maximale de 4 m et/ou sous-sol entièrement enterré jusqu’à 200 m².
- Pour des activités économiques d’agriculture traditionnelle : plus de 1000 m du littoral; superficie minimale du terrain 1000 m²; hauteur maximale de 3,5 m; nombre maximum d’étages: Rez-de-chaussée + combles / Sous-sol + cave, jusqu’à 30 m² de surface, construction en pierre, toit à deux pans, pente du toit jusqu’à 30 degrés; structure en bois, couverture : tuile de toiture ou dalles de pierre naturelle.
La construction de balcons, loggias et verrières n’est pas autorisée. Le terrain entourant le bâtiment doit conserver sa configuration naturelle et il est interdit de paver les voies d’accès en asphalte ou en béton. La construction de structures couvertes en dehors de l’enveloppe du bâtiment fermé n’est pas permise. Une citerne d’eau d’une capacité allant jusqu’à 27 m³ est autorisée. Afin de prévenir la propagation des incendies vers les bâtiments adjacents, le bâtiment doit être situé à au moins 4 mètres des constructions voisines, ou être séparé des autres bâtiments par un mur coupe-feu résistant à l’eau pendant au moins 90 minutes.
LA PROPOSITION DE SOLUTION FONCTIONNELLE SPATIALE
NOTE : Vous trouverez ci-dessous une proposition de solution spatiale répondant aux exigences légales pour l’obtention des permis nécessaires à la construction et à l’aménagement. L’investisseur intéressé est libre de préparer sa propre proposition de solution spatiale en coopération avec les institutions concernées et d’adapter le bâtiment selon ses propres besoins.
La zone prévue pour la revitalisation/recultivation est située dans l’aire protégée extrêmement précieuse du parc naturel Telašćica, s’étendant sur une superficie totale de 99 ha. Conformément au Plan d’aménagement pertinent et à la législation applicable en matière de protection de la nature, ce parc naturel côtier offre des conditions favorables à la gestion, à la protection et à la gouvernance du Parc selon les principes du développement durable.
Le concept de l’étude d’aménagement spatial s’appuie sur les principes et conditions du Plan (NN 22/2014), en tenant compte des caractéristiques naturelles et climatiques essentielles de la zone ainsi que de son patrimoine ethnologique (les murs en pierre préexistants et les constructions actuellement existantes dans la zone de contact).
Cette zone de terrain escarpé se caractérise climatologiquement par des hivers doux et des étés secs, qualifiés de « climat des olives ». Compte tenu de cela, et en considérant également les caractéristiques pédologiques et la configuration du terrain, un zonage fondé sur les cultures existantes a été proposé, à savoir la reconstruction des oliveraies, l’aménagement d’aires de pâturage peuplées de plantes locales (autorisation du pâturage en accord avec les entités publiques), la création de locaux pour l’apiculture, ainsi que d’autres activités destinées à préserver et revitaliser le paysage.
En tenant compte des dispositions légales et des conditions fixées dans le Plan, le site est approximativement divisé en quatre zones :
- La zone littorale – à partir de 100 mètres de la côte.
- La zone centrale – divisée en deux sous-zones : la première comprenant la zone A, adjacente à la zone littorale, ainsi que la zone B, et la seconde comprenant les zones C et D. »
- La zone de pointe (la zone, en principe, située à plus de 1000 m du littoral).
- La zone du domaine maritime – la zone située immédiatement au bord de la mer (qui sera utilisée conformément à la législation en vigueur et aux conditions particulières de protection de la nature).
Dans la zone littorale, il est prévu de constituer deux sous-zones, d’une superficie totale de plus de 3 ha (environ 3,1 ha), destinées au stockage, à une terrasse ouverte et à un parking, avec la possibilité d’installer une station collective de traitement des eaux usées (située à plus de 100 m du littoral). Les voies piétonnes et cyclables menant au site voisin de Vela Glava sont également associées à cette zone.
Dans la Zone Centrale A, qui s’étend sur une superficie d’environ 20 ha, il est prévu de construire un ensemble – complexe de 5 (cinq) unités indépendantes (occupant une superficie de plus de 3 ha), dont les finalités vont de répondre aux besoins d’une exploitation agricole familiale à la fourniture de services d’accueil et de tourisme dans le cadre d’une maison rurale (conformément aux réglementations particulières).
Chaque installation occuperait 50 m² au rez-de-chaussée et pas plus de 200 m² en sous-sol. La zone immédiatement entourant ces installations est destinée à être recultivée par la plantation d’oliviers, tandis que la zone centrale sera réservée aux pâturages, permettant la culture d’authentiques plantes médicinales, l’apiculture, etc.
L’accès au complexe de bâtiments serait facilité par la construction de la route prévue depuis la route côtière, laquelle pourra être également reliée à la route existante du côté sud.
Dans la Zone Centrale B, il est prévu un concept identique consistant en un ensemble – complexe de cinq bâtiments occupant une superficie d’environ 20 ha. Dans la Zone Centrale C, un groupe – complexe de bâtiments identique est envisagé, mais ceux-ci sont situés dans les contreforts et couvrent également environ 20 ha. L’accès au complexe serait assuré par la construction de la route prévue depuis le côté sud, laquelle devra être reliée à la route existante. En raison des conditions microclimatiques prévisibles et de la proximité des oliveraies existantes, une superficie nettement plus grande est réservée aux oliveraies dans cette zone, tandis que les zones de pâturage restantes seront affectées aux mêmes usages que dans les autres zones afin de préserver l’intégrité du site.
Dans la Zone Centrale D (au-dessus des oliveraies existantes), un groupe – complexe de bâtiments identique est envisagé, mais ceux-ci sont situés dans les contreforts et occupent une superficie d’environ 20 ha. L’accès se fait par le côté ouest via la route existante, qui est prévue pour être partiellement améliorée afin de préserver les zones plantées d’oliviers. Tout comme dans la Zone C, une superficie nettement plus importante est réservée aux oliveraies dans cette zone, tandis que les zones de pâturage restantes seront affectées aux mêmes usages que dans les autres zones afin de préserver l’intégrité du site.
La zone située au-dessus de 1000 m – la Zone de Pointe – est divisée en deux unités, Pa et Pb. Conformément au Plan d’aménagement et à la législation en vigueur, la construction d’une installation par unité, d’une superficie pouvant atteindre 30 m² et destinée à présenter le Parc, est autorisée, sous réserve de l’accord des représentants responsables de la zone protégée. À côté de l’installation, une surface supplémentaire est prévue pour une citerne d’eau de 27 m³. L’unité Pb est accessible depuis le côté ouest via la route existante, tandis que l’unité Pa se trouve accessible depuis le côté est via une route existante qui doit être améliorée dans la zone. L’usage général de cette zone est destiné aux pâturages.
Embarquez pour une exploration
Près du domaine Lorini, vous pouvez faire de la plongée dans plusieurs sites attrayants le long des falaises, vous promener sur les sentiers et visiter quelques lieux intéressants.
À proximité, on trouve également de magnifiques prairies cultivées et des pentes riches en végétation méditerranéenne, abritant environ 500 espèces de flore et une faune tout aussi variée. Le monde sous-marin compte plus de 300 espèces de plantes et 300 espèces animales, dont quelques espèces rares. Ces beautés, parmi tant d’autres, attirent les visiteurs du parc naturel Telašćica.
Parmi les attractions à proximité, on peut citer :
- Les falaises de Dugi otok, également appelées « Stene », s’élèvent jusqu’à 161 mètres au-dessus du niveau de la mer et plongent jusqu’à 90 mètres sous la surface de l’eau ;
- Le fort Grpašćak, construit sur la partie la plus élevée des « Stene », servait exclusivement de point de guet militaire pour la marine austro-hongroise ;
- Le lac salé Mir, avec ses propriétés thérapeutiques ;
- Les grottes Strašna peć et Vlakno, qui abritent un site archéologique préhistorique très important ;
- Les lacs Žman ;
- La plage de Saharun ;
- Le phare de Veli Rat, le plus haut phare de la côte croate ;
- Ruines illyriennes, les plus anciens bâtiments de l’archipel, situés sur les îles de Kornat et de Žut ;
- Villa Rustica, les vestiges de bâtiments romains à Mala Proversa ;
- Saint Pelegrin à Savar, IXe siècle ;
- L’église Notre-Dame de Tarac, la Reine de la Mer – le pèlerinage en l’honneur de Notre-Dame de Tarac et la procession votive de bateaux constituent l’un des événements religieux les plus beaux et intéressants de Croatie.
- Les vestiges des salines submergées ;
- « Latinsko idro » (Latin Sail) sur Murter – la régate la plus populaire des bateaux traditionnels de l’Adriatique.
- Événements : Saljske užanice (courses d’ânes de Sali) et Tovareća mužika (musique d’ânes).
- Les importants centres culturels et les belles villes de Zadar et Biograd sont également à proximité ;
- À proximité du parc naturel Telašćica, se trouvent également quatre parcs nationaux : Kornati, Paklenica, Krka et les Lacs de Plitvice, ainsi que deux parcs naturels – le lac de Vransko et Velebit.
Pourquoi investir en Croatie ?
Quand l’opportunité frappe, ouvrez la porte.
« La Croatie est l’une des destinations de vacances connaissant la croissance la plus rapide en Europe. Ces dernières années, la Croatie a fait les gros titres dans les pages dédiées au tourisme des médias internationaux. Il est facile de comprendre pourquoi. Sa beauté naturelle, son héritage historique et culturel, sa situation géographique à proximité des principaux centres de population européens, et bien sûr son climat, font de la Croatie un marché de croissance évident pour le tourisme. Son adhésion à l’UE en 2013 est l’un des facteurs qui font de la Croatie la nouvelle destination émergente. »
— The Telegraph
Elle se situe en Europe centrale et est l’un des plus beaux pays de la Méditerranée, avec plus de 1 100 îles.
- Il est facilement accessible, à seulement un court vol des principaux centres européens grâce à 7 aéroports internationaux.
- Il présente l’un des taux de criminalité les plus bas.
- Environnement propre et réglementé.
- 8 parcs nationaux et 11 parcs naturels.
- Gastronomie unique et industrie viticole.
- Les conditions pour le yachting, le tourisme sportif et de santé, ainsi que pour le tourisme rural.
- Forte demande pour des propriétés uniques et authentiques, des vacances VIP, des événements privés, des mariages et des événements d’entreprise.
- Destination attrayante pour l’écotourisme et l’agriculture biologique, en raison de ses beautés naturelles uniques et de la préservation de ses espaces naturels.
- Main-d’œuvre qualifiée.
Climat
- Plus de 2 500 heures d’ensoleillement par an.
- La température moyenne en janvier est supérieure à 7°C et la moyenne annuelle dépasse 16°C.
- En hiver, la température de la mer est d’environ 13°C et atteint environ 23°C en été.
Terrain, emplacement, liaisons de transport.
Ce terrain bénéficie des avantages de la région méditerranéenne, offrant des conditions favorables pour l’élevage de petits animaux, la production agricole biologique (culture d’olives, de figues, de caroubes, d’herbes médicinales, viticulture, etc.), ainsi que la possibilité d’une chasse réglementée et d’écotourisme, pour lesquels il est envisageable de recourir au soutien des financements de l’Union européenne.
CONNEXIONS DE TRANSPORT ET INFRASTRUCTURES
Liaisons de transport
Accès au terrain : route, routes coupe-feu et chemins (d’un côté, côté maritime, la parcelle est accessible par une route asphaltée, et de l’autre, vers le centre, par un chemin coupe-feu).
Tous les villages de l’île sont reliés par une route insulaire de bonne qualité, desservie par une ligne de bus locale. La construction de nouvelles routes et l’accès à la parcelle doivent être envisagés en fonction des conditions locales, c’est-à-dire en tenant compte des chemins agricoles, forestiers et coupe-feu traditionnels, etc. Il est essentiel de préserver les valeurs paysagères en adaptant les itinéraires à la configuration du terrain.
Connexion maritime : des bateaux, des bateaux rapides et des lignes de ferry relient l’île au continent plusieurs fois par jour. Le nombre de lignes augmente pendant la saison touristique.
Héliport : sur Grpašćak (Telašćica).
Aéroport le plus proche : Zadar.
Système de télécommunications
La construction d’un système de distribution des télécommunications est envisagée. En attendant, l’accès se fait via les réseaux de téléphonie mobile.
Système énergétique
L’alimentation électrique est assurée par le réseau de distribution de la ville de Sali. La pose de câbles est prévue le long des routes existantes jusqu’à la baie de Mir, avec un embranchement vers Grpašćak. D’ici là, l’énergie solaire et d’autres sources d’énergie renouvelables sont disponibles pour un usage personnel. L’installation de capteurs solaires et/ou de cellules photovoltaïques sur les toits et exceptionnellement sur les façades est autorisée. L’utilisation de groupes électrogènes diesel placés dans un espace insonorisé est autorisée.
Approvisionnement en eau
L’approvisionnement se fera par raccordement au système public d’eau de la ville de Sali. En attendant l’achèvement de la construction d’un système complet d’approvisionnement, celui-ci sera assuré par la construction de réservoirs d’eau privés, et l’eau sera acheminée par camions-citernes depuis le système de Sali. Il n’existe que quelques bassins dans la zone du parc, bien que des sources sous-marines occasionnelles indiquent la présence d’une circulation d’eaux souterraines. À proximité du parc se trouvent deux lacs karstiques (le petit et le grand lac Žman).
Drainage
Le drainage sera assuré par une station collective d’épuration des eaux usées située dans la zone littorale. L’eau de pluie propre peut être rejetée dans le sol ou en mer sans traitement. L’installation d’élimination des déchets est située à Veli Dočić.
Pour plus d’informations et de documents, veuillez contacter.
LORINI ESTATE
email: [email protected]
tel: +33 6 50 51 42 35